[텍사스N 2026 신년기획-4] 2026 텍사스 상업용 부동산, ‘오피스 쇼크’ 넘어 ‘산업용 엔진’으로

사진/ KXAN(오스틴 다운타운 전경)

달라스, 미국 상업용 부동산 투자의 ‘성지’로
오피스의 변신: “낡은 건물은 가라, 최고급만 남는다”
리테일과 산업용, “없어서 못 구하는 귀한 몸”
2026년 투자 전망: “금리 안정화가 기폭제”

[Austin = TexasN] 2026년 텍사스 상업용 부동산 시장이 팬데믹 이후의 불확실성을 털어냈다는 분석이 나왔다. 주택 시장이 조정기를 겪는 것과 달리 상업용 부동산 시장은 섹터별로 ‘극명한 차별화’를 보이며 기업 자본 유치가 활발해지고 있다. 특히 북텍사스(DFW)는 뉴욕 월스트리트에 비견되는 금융 허브로 부상하며 미국 내 투자 유망 지역 1위의 자리를 굳건히 지켰다.

최근 발표된 ‘2026 미국 부동산 시장 전망’ 보고서에 따르면 달라스-포트워스 지역은 전국의 부동산 투자자 및 개발자들이 꼽은 가장 매력적인 시장 1위로 선정됐다. 골드만삭스, 웰스파고 등 대형 금융사들의 본사급 오피스 이전이 가시화되면서 이른바 ‘욜 스트리트(Y’all Street)’ 시대를 열었다는 분석이다.

전체 오피스 공실률 수치는 여전히 높지만, 속을 들여다보면 사정이 다르다. 우선 극심한 양극화다. 기업들은 직원들의 사무실 복귀를 위해 헬스장, 카페테리아 등 편의시설이 완비된 ‘Class A+’급 신축 빌딩으로 대거 이동하면서 수요가 끊긴 도심의 낡은 B·C급 빌딩들은 주거용 아파트나 호텔로 탈바꿈하며 부동산 가치의 재생을 꾀하고 있다. 오스틴과 휴스턴 도심을 중심으로 이러한 용도변경을 꾀하는 ‘오피스-투-리빙’ 전환 프로젝트가 활발히 진행 중이다.

주거 단지 인근의 리테일(상가) 시장은 의외의 호황을 누리고 있다. 지난 수년간 신규 공급이 전무했던 탓에 텍사스 주요 도시의 리테일 공실률은 5% 미만이라는 기록적인 수치를 유지하고 있다. 특히 식당, 개인 병원, 서비스 업종이 밀집한 로컬 상권의 임대료는 매년 3% 이상 꾸준히 상승하는 추세다.

‘2026 미국 부동산 시장 전망’에 따르면 텍사스내 산업용 부동산은 ‘첨단 제조’가 견인하고 있다. 오스틴과 테일러 지역은 삼성전자 반도체 공장과 테슬라 기가팩토리를 축으로 한 공급망 업체들이 대거 유입되며 물류 창고와 제조 시설 부지가 품귀 현상을 빚고 있다. 또 AI 산업의 급성장으로 저렴한 전기료와 넓은 부지를 갖춘 텍사스 외곽 지역이 전 세계 데이터 센터 자본의 타겟이 되고 있다.

부동산 전문가들은 2026년 모기지 및 상업용 대출 금리가 6% 초반대에 안착하면서, 그동안 관망세를 유지하던 기관 투자자들의 자금이 본격적으로 시장에 풀릴 것으로 보고 있다.

상업부동산 전문가들은 “상업용 부동산 투자의 핵심은 이제 단순한 입지가 아니라 ‘용도의 유연성’과 ‘최첨단 인프라’에 있다”며 “특히 스몰 비즈니스 오너들은 리테일 상가의 낮은 공실률을 활용한 소규모 투자나, 성장 가도가 뚜렷한 산업용 부지에 주목할 필요가 있다”고 조언했다.

안미향 기자 amiangs0210@gmail.com